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"...Perché un'ordinanza di vendita diventi, come si suol dire, un vero programma di liquidazione, occorre dunque che in essa entrino le riflessioni e le proposte di tipo economico-commerciale formulate dagli ausiliari e dai titolari del rapporto.
La realtà, come è noto, è andata in modo
differente, con risultati non sempre entusiasmanti. Per ripartire e svoltare veramente è necessario recuperare il senso della miniriforma del 2005 e restituire ai vari soggetti che operano nell'ambito della procedura i rispettivi compiti e le rispettive responsabilità, binomio inscindibile, liberando i giudici dal ruolo di supplenza paternalistica fino ad ora svolto."

(Giulio Borella)

L'ESPERTO E L'IMPORTANZA DI UNA CORRETTA DUE DILIGENCE (Barbara Schepis)

Tutti sanno (o dovrebbero sapere) cos’è una due diligence immobiliare.

Si tratta di quegli accertamenti sullo stato di fatto e di diritto di un immobile, che è necessario condurre, sia per poter effettuare una adeguata valutazione, sia per rendere edotto l’acquirente delle esatte caratteristiche del bene che andrà ad acquistare.

La loro effettuazione pare oggi un dato scontato e acquisito, ma per lungo tempo non è stato così, essendo ciò frutto di prassi virtuose, sorte dall’iniziativa della magistratura più illuminata, prima che il legislatore si facesse convinto della loro importanza e le rendesse obbligatorie.

Ma cosa sono le due diligences, come e perché sono nate, perché sono diventate così importanti per il buon andamento delle procedure esecutive?

Per capirlo è necessario tornare per un attimo alla fine degli anni novanta del secolo scorso, essendo in quel periodo che si sono gettate le basi di quel lungo e, sicuramente, ancora non completamente esaurito processo di trasformazione della disciplina e della gestione delle procedure esecutive e, in particolare, dell’espropriazione immobiliare.

Prima infatti che una magistratura d’avanguardia desse vita all’epopea delle prassi virtuose, le due diligences, che oggi sono demandate all’esperto, si esaurivano nel deposito della documentazione ipocatastale da parte del creditore procedente, mentre la stima veniva effettuata sulla base della capitalizzazione delle rendite catastali o del reddito dominicale degli immobili...

LA CUSTODIA POTENZIATA (Elisa Tagliaro Fortuna)

Questo capitolo potrebbe aprirsi con un simpatico esperimento.
Si potrebbe provare infatti a fare una rapida ricerca, in rete o in libreria o nei siti internet delle principali società di formazione, per verificare quanto spazio sia dedicato, nella convegnistica e nella manualistica nazionale, alla figura del custode nelle espropriazioni immobiliari.
Finita la ricerca?
Ecco i risultati: eventi formativi o editoriali dedicati ai delegati molti, anzi, moltissimi; eventi dedicati ai custodi nessuno (quei pochi esistenti trattano della custodia a margine e in seno a seminari, corsi o edizioni che vertono appunto intorno alla delega).
Strano (e preoccupante) per una procedura, quale quella di espropriazione immobiliare, che, nelle intenzioni della riforma del 2005/2006, doveva trovare proprio nella custodia il segreto del suo successo, il trait d’union tra la fase istruttoria e quelle successive, l’ingranaggio in grado di far girare tutto il meccanismo e, soprattutto, di fare da volano alle vendite.
Ancora oggi, nei manuali più autorevoli, si legge che, con quella riforma, il legislatore intese fare del custode un mini curatore e/o un mini agente immobiliare, ma cosa ciò effettivamente significhi, rimane avvolto nel mistero e nessuno si prende la briga di spiegarlo, perché raramente si è pensato e tentato di utilizzare concretamente i custodi come dei curatori o degli agenti immobiliari a tutti gli effetti.
Il tutto è sostanzialmente lasciato alla buona volontà degli ausiliari.
Vale solo la pena di ricordare come, per fare l’agente immobiliare, occorra superare un esame di abilitazione, con prove scritte e orali in materia di:

• Diritto civile (mediazione, obbligazioni e contratti, diritti reali, ecc.);
• Diritto tributario (imposte e tasse, adempimenti fiscali connessi agli immobili e ai relativi trasferimenti, ecc.);
• Materie tecniche e commerciali (estimo, registri immobiliari, autorizzazioni e licenze, finanziamenti e agevolazioni);
• Conoscenza del mercato immobiliare, agrario e urbano.

Per fare il curatore invece, in attesa dell’istituzione del tanto atteso albo, non sono (ancora) previsti esami, ma, scorrendo i programmi dei corsi di formazione, si nota come venga data una panoramica generale sulla legge fallimentare e sui compiti istituzionali del curatore, che, si suppone, abbia già una preparazione di base solida in ambito giuridico, aziendale e fiscale.

IL GIUDICE OMBRA (Edmondo Tota)

L’efficiente organizzazione dell’attività di vendita e l’adozione di razionali criteri di divisione del lavoro tra i soggetti che vi partecipano (giudice, custode, esperto stimatore, delegato alla vendita, creditori e debitore), rappresentano variabili decisive per il raggiungimento dello scopo del processo per espropriazione forzata: massimizzare il rendimento della vendita dei beni del debitore entro un ragionevole orizzonte temporale per il conseguimento di prezzi per quanto possibile prossimi al loro valore di mercato (art. 568 c.p.c.). Là dove per «valore di mercato» di un determinato bene deve intendersi l’importo stimato al quale può concludersi lo scambio volontario «tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, quando entrambe le parti abbiano agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni».
Da un lato, infatti, va sempre più diffondendosi la consapevolezza che l’attività di vendita dei beni del debitore non può essere proficuamente inquadrata ed integralmente esaurita nei rigidi schemi dell’attività giurisdizionale ma deve essere concepita, al pari di quanto avviene per la vendita di qualsiasi altro bene o servizio, alla stregua di una vera e propria attività economica professionalmente organizzata (art. 2082 cod. civ.) e in particolare come un’attività intermediaria nella circolazione dei beni (art. 2195) che si svolge in concorrenza con altri operatori economici.

Dall’altro, è oramai un dato acquisito che l’attività di collocamento dei beni non può più essere abbandonata, come avveniva in passato e talora ancora avviene in alcuni Tribunali, all’incrocio fortuito tra l’offerta formulata dal giudice dell’esecuzione e la domanda asfittica di pochi speculatori professionali o della ristretta cerchia di familiari e amici che hanno avuto notizia della vendita, ma deve svolgersi secondo accettabili standard di mercato, sulla base di una adeguata conoscenza dei beni e nelle forme della contrattazione competitiva.