L’indubbia popolarità di Microsoft® EXCEL in ogni settore del business, non ha risparmiato i Valutatori Immobiliari che per la facilità d’uso e la flessibilità nel gestire tutti i componenti di una stima (testi, immagini, grafici, numeri, tabelle e formule) lo hanno eletto, di fatto, come software più utilizzato per redigere Rapporti di Valutazione Immobiliare (Perizie).
È quindi utile analizzare e comprendere i punti deboli e i “limiti” in cui un tecnico si trova a dover superare quotidianamente.
Redigere un Rapporto di Valutazione significa certamente iniziare con il costruire una tabella riassuntiva dei dati catastali (Comune, Sezione, Foglio, Particella, Sub. Consistenza, Superficie, Rendita etc.) del compendio immobiliare oggetto di stima, operazione, diciamocelo, noiosa e potenzialmente soggetta ad errori di trascrizione.
In questo caso, sarebbe utile disporre di un comando capace di leggere e importare tutti i dati presenti nei pdf delle Visure catastali scaricate da www.CatastoFabbricatiTerreni.it o da Sister.
Rimanendo sempre in ambito catastale sarebbe interessante disporre di una sovrapposizione fedele e aggiornata dell’estratto di mappa con particelle, fabbricati, numeri di mappa e l’orthofoto aerea realizzata con l’innovativa applicazione di STIMATRIX® forMaps.it compresi i riferimenti dei comparabili.
Risolto il problema del Catasto si pone il problema delle Superfici da quella Principale, alle Secondarie per poter derivare la Commerciale, bello sarebbe avere il disegno vettoriale (dwg o dxf) della planimetria ma purtroppo spesso sono disponibili solo planimetrie scansionate in pdf, jpg o altri formati immagine.
In questo caso un tecnico esperto, che dispone di un CAD, risolve in qualche modo il problema ma purtroppo fuori da EXCEL con l’inconveniente che le singole superfici vanno manualmente inserite nel foglio di lavoro con potenziali errori di trascrizione, perdite di tempo con l’aggravante che ad ogni modifica alla forma delle polilinee non corrisponde l’automatica modifica dei valori nel foglio di calcolo.
Fantastico quindi sarebbe poter caricare la planimetria, calibrarla per poterla digitalizzare, colorare, descrivere, ricavando direttamente le superfici e i volumi nelle celle compresa la tabella di dimostrazione.
Seguono le fotografie del sopralluogo, scaricate dallo smartphone da impaginare velocemente, operazione anche questa noiosa e ripetitiva, straordinario sarebbe avere una funzione che selezionate le celle importa tutte le fotografie da una cartella su disco.
Descritto l’immobile oggetto di stima, definito il compendio catastale, inquadrata la geografia, rilevate le Superfici, impaginate le fotografie è il momento delle caratteristiche, dei comparabili ed infine dei calcoli di Market, Income o Cost Approach.
Se si parla di calcoli EXCEL dimostra tutta la sua forza peccato però che non esistano formule esplicite per:
- il calcolo dei prezzi marginali,
- la soluzione diretta degli aggiustamenti con lo sviluppo delle formule,
- per la soluzione del Sistema di Stima e del Sistema di Ripartizione,
- per la determinazione della divergenza percentuale assoluta,
- il calcolo dei Saggi di Capitalizzazione e di Sconto,
- la stima precisa del Valore Corrente, utilissimo per gli immobili in sviluppo,
- la stima del Valore Cauzionale o Mortgage Landing Value;
- Il calcolo di tutte le forme di Deprezzamento (fisico, funzionale ed economico) che richiedono procedimenti ricorsivi come quella della Somma degli Anni.
Da ultimo sarebbe molto comodo, prima di dare alla stampa la nostra cartella di lavoro, avere un Sommario automatico di tutte le parti con il numero delle pagine.
Dopo aver elencano le difficoltà operative che un Valutatore Incontra sistematicamente nell’uso di EXCEL è giunto il momento di dare la buona notizia!
Il gruppo di sviluppo di Microsoft EXCEL che, fin dalla prima versione del 1985, ha evoluto il programma ha lasciato una porta aperta affinché le software house specializzate, possano implementare Plugin con comandi e funzioni specifiche.
Questa opportunità ha consentito a STIMATRIX di realizzare forEXCEL che assolve a tutte le funzioni che rallentano e limitano l’uso di EXCEL nella redazione di Rapporti di Valutazione Immobiliare.
STIMATRIX ha recentemente rilasciato la nuova versione 2.1.0.50 di forEXCEL che rappresenta lo stato dell’arte delle funzionalità per il Valutatore Immobiliare che apprezza la libertà di EXCEL.
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