Da qualche anno a questa parte, si fa un gran parlare di quotazioni immobiliari, di valori di mercato ed ancora nelle stime (ancora predominante quella “orale” spesso fatta a sensazioni ed impressioni), la frase tipica: “…da indagini di mercato e delle agenzie locali, a parere dello scrivente, il valore medio è di €/mq…..”, ricopre un ruolo predominante. La chiameremo stima monoparametrica (unico parametro appunto della stima: il costo unitario per metro quadro).

Come ogni “rivoluzione” del sistema, ogni cosa ha bisogno di tempo che spesso, all’inizio, si scontra con un livello di conoscenza ed informazione davvero scarso, o nullo.

Qualche giorno fa, infatti, una segretaria di uno studio notarile, al quale  avevo chiesto se per un determinato segmento di mercato (Il segmento di mercato rappresenta l’unità elementare del mercato immobiliare), avessero fatto delle compravendite recenti, dopo aver detto che dovevo fare una stima, molto semplicemente mi ha risposto “…perché lo vuole sapere? Le stime non si fanno con i valori dell’OMI?”.

Questa risposta mi ha ispirato la scrittura di questo breve articolo che, spero, serva a dipanare ed far conoscere la “rivoluzione silente” della qualità delle perizie di stima e dei loro contenuti.

Sebbene spiegare in dettaglio come redigere un rapporto di valutazione immobiliare secondo gli standard IVS e EVS esige notevole spazio e tempo, con la conseguenza che il “breve” articolo non sarebbe più tale, mi limito a spiegarne i principi generali che operano all’interno di esso ed a “sgrezzare” la logica di ragionamento, per la determinazione finale del valore di perizia.

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), nel suo portale (clicca qui), avverte che:

“[…] nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e motivare il valore da attribuirgli”.

Di cosa stiamo parlando quindi?

Sono volutamente partito dalla fine, per far capire al lettore che le componenti che incidono sulle valutazioni immobiliari, non possono essere in alcun modo quelle dettate dell’Agenzia delle Entrate, poiché è anche la stessa Agenzia che ne smentisce l’affidabilità, ai fini del risultato finale.

Lo stesso D.Lgs. n. 72/16 c.d. “mutui”, in attuazione della Direttiva 2014/17/UE e pubblicato in Gazzetta Ufficiale del 20 maggio 2016, specifica che i valori OMI restano un riferimento ai soli fini della congruità del prezzo dichiarato al momento della compravendita (lo tratteremo in un altro articolo).

I metodi di valutazione adottati a livello internazionale sono: il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario e il metodo dei costi.

La logica del metodo di confronto, detto MCA (Market Comparison Approch), parte dunque  dalla definizione:

“…il mercato fisserà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo in cui ha determinato il prezzo di immobili simili presi a confronto“.

Ma di quale mercato stiamo parlando? Parliamo del mercato delle compravendite reali e non certo quelle delle “offerte in vendita”, nel quale i valori espressi sono maggiori dei prezzi finali di vendita, posto che il “prezzo di vendita” costituirà poi un valore del quale tener conto (comparabile).

A questo punto il lettore avrà già compreso che determinare il più probabile “valore di mercato” di un immobile, è un complesso di azioni ed operazioni di comparazioni delle caratteristiche quantitative e qualitative degli immobili presi in esame, riferiti all’immobile da stimare (subject), appartenenti allo stesso segmento di mercato.

Una puntuale definizione di “valore di mercato“, è data dalle stesse Linee Guida ABI 2015 (art. 4 comma 1 punto 76) del regolamento 575/2013/UE), che lo definiscono:

«l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni»

Appare evidente dunque, come le quotazioni OMI non possono costituire presupposto per la determinazione del valore di un immobile, posto che le stesse quotazioni forniscono il valore normale di un immobile (a stato di manutenzione normale), non tenendo in considerazione di eventuali vetustà ed obsolescenze (fisiche, funzionali ed economiche), la presenza ed il numero di servizi, eventuali differenze di piano (terra, primo, …), eventuali impianti tecnologici e tante altre caratteristiche che esprimono prezzi marginali propri, il cui raffronto rappresenta la variazione del prezzo al variare della caratteristica presa in considerazione.

Allo stesso modo, le valutazioni fatte secondo i parametri rilevati dal mercato delle offerte in vendita (o i valori statistici riferiti dai portali immobiliari), non sono affatto affidabili. Infatti, il GAP medio (divario percentuale medio tra il prezzo posto in vendita ed il valore finale della compravendita), in alcuni casi, è molto alto. 

In conclusione, le valutazioni immobiliari, rappresentano veri e propri strumenti di decisione per famiglie, banche, giudici, imprese, sulla base delle quali progettare e costruire il proprio futuro e spero che questo breve sunto, possa servire a formare ed informare il lettore, al fine di renderlo un po più partecipe delle evoluzioni nell’ambito tecnico/professionale che direttamente o indirettamente lo riguardano.

Fonte: StudioTecnicoPaino

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