Tra i valutatori si è inveterata la convinzione che gli standard di valutazione si esauriscano nel metodo del confronto di mercato (market approach) e nella rilevazione dei dati.
È vero che, quando sono disponibili i dati, il metodo del confronto fornisce risultati fondati su motivazioni e calcoli convincenti, e vero anche che la routine di stima è ben consolidata, tuttavia nell’attività professionale si incontrano anche situazioni nelle quali non sono disponibili i dati di mercato o non vi sono immobili simili, come ad esempio nelle valutazioni di immobili strumentali e di immobili con caratteri di rarità e di unicità.
In queste circostanze si ricorre ai procedimenti di stima per capitalizzazione del reddito e al metodo del costo.
Anche per questi procedimenti valgono le regole degli standard di valutazione ma finora questi precetti sono rimasti in ombra: per il predominio del metodo di confronto del mercato, per le numerose questioni irrisolte sull’impiego dei procedimenti per capitalizzazione e per la debolezza intrinseca del metodo del costo condotto in termini puramente contabili.
Ecco perché è necessario rimuovere questi ostacoli aggiornando il quadro metodologico e soprattutto introducendo nuovi metodi di stima.
In tema di nuovi metodi “Valutazioni Immobiliari Standard. Nuovi Metodi” affronta il problema della capitalizzazione diretta e della capitalizzazione finanziaria, introducendo una funzione di conversione dei saggi e dando un’interpretazione e una risposta univoche alla stima. Inoltre identifica il saggio del terreno e il saggio del fabbricato legati alla divisibilità economica degli immobili e alla misura finanziaria dell’incidenza dell’area.
Un immediato feedback è nella stima dei redditi marginali di molte caratteristiche tipologiche, per le quali il saggio opportunità è esattamente il saggio del fabbricato. E questo saggio ricompare nel metodo del costo.
Il costo di ricostruzione deprezzato mira a rappresentare il valore di mercato del fabbricato nelle vesti di un prezzo di conto, ossia di un prezzo definito ai fini della stima e quindi sottoposto alle regole della metodologia e degli standard di valutazione.
L’innovazione metodologica riguarda l’impiego del flusso di cassa dei costi ripartiti nell’arco del processo costruttivo. Così il costo di ricostruzione è il valore attuale del flusso di cassa scontato con il saggio del fabbricato. E poiché il saggio del fabbricato è funzione della quota di ammortamento, nella stima è coinvolta la forma di deprezzamento in una relazione biunivoca.
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