E’ noto ormai a tutti cosa sia una due diligence immobiliare, ossia quegli accertamenti sullo stato di fatto e di diritto di un immobile che è necessario condurre, sia per poter effettuare una adeguata valutazione, sia per rendere edotti gli acquirenti delle esatte caratteristiche del bene che andranno ad acquistare.

La loro effettuazione pare oggi un dato scontato e acquisito, ma per lungo tempo non è stato così, essendo ciò frutto di prassi virtuose, sorte dall’iniziativa della magistratura più illuminata, prima che il legislatore si facesse convinto della loro importanza e le rendesse obbligatorie.

Nel tempo, le due diligence si sono via via implementate e arricchite di sempre nuovi dettagli, nati dalle esperienze vissute “sul campo” dagli ausiliari e dal giudice dell’esecuzione, e ciò al fine di predisporre una sorta di vademecum che potesse standardizzare gli accertamenti preliminari da parte degli ausiliari, in modo da evitare spiacevoli (e talvolta irreparabili) problematiche sorte posteriormente all’aggiudicazione del bene.

Il legislatore ha compreso la “centralità” degli ausiliari in seno al processo esecutivo, ai fini del migliore svolgimento e del proficuo esito dello stesso e, con le riforme via via succedutesi nel tempo, dal 2005 in poi, ne ha valorizzato le figure, sia del custode giudiziario che dell’esperto stimatore, del quale ne ha altresì regolamentato i compiti e gli accertamenti necessari, con l’introduzione dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c., che contiene appunto l’elenco delle due diligences dell’esperto e che costituisce utile vademecum anche per il custode giudiziario.

Non si può, dunque, non rimarcare l’importanza che rivestono gli accertamenti preliminari da parte degli ausiliari per la buona riuscita dell’esecuzione.

Oltre ad essere funzionali alla valutazione, essi hanno lo scopo di fornire all’aggiudicatario una radiografia completa dell’immobile, della sua condizione di fatto e di diritto, in modo che l’acquisto sia sicuro ed esente da sgradite sorprese.

Infatti, solo garantendo agli aggiudicatari un acquisto “chiavi in mano”, è possibile dare al mercato delle vendite pubbliche quel quid pluris, che lo differenzi e lo renda più attraente del mercato libero.

Ed infatti, quando le due diligences siano condotte approfonditamente, quando la stima venga effettuata con le metodologie suggerite dalla miglior scienza ed esperienza, la perizia redatta e presentata con un occhio anche alla sua destinazione commerciale e, quindi, immediatamente comprensibile anche all’uomo della strada e graficamente accattivante, non c’è ragione per cui chiunque sia interessato ad un bene in asta non si determini all’acquisto (tenuto anche conto del vantaggio di presentare offerte ridotte, ex art. 571 c.p.c.).

Al contrario, inimmaginabili sono i danni che una cattiva due diligence può provocare all’intero sistema delle vendite pubbliche, essendo superfluo osservare che un aggiudicatario scontento non potrà che esprimersi in modo negativo sugli acquisti in asta, riportando la propria cattiva esperienza a parenti e amici, che a loro volta faranno circolare le informazioni tra il pubblico, rovinando così la piazza a quella grande agenzia immobiliare che è (e dovrebbe ambire ad essere) un tribunale e creando gravi ripercussioni sullo stesso sistema giudiziario (procedimenti esecutivi di lunga durata, crediti incagliati o irrecuperabili, elevati costi del recupero del credito) e sulla stessa economia nazionale oltre che sulla fiducia degli investitori.

Gli ausiliari del Giudice dell’Esecuzione, invero, stanno ormai adottando su tutto il territorio nazionale un corretto approccio al fascicolo processuale, finalizzato a prevenire futuri problemi di evizione del bene o comunque di non rispondenza dello stesso a quanto oggetto di stima e di vendita; e ciò grazie all’adozione, nella stragrande maggioranza dei tribunali, di condotte pressoché uniformi, in ottemperanza alle indicazioni contenute nelle linee guida del CSM approvate con la delibera dell’11 ottobre 2017 (cd. linee guida in materia di buone prassi nel settore delle esecuzioni immobiliari), con cui è stata opportunamente fornita una modulistica sia per gli ausiliari che per i G.E. al fine di poter uniformare quanto più possibile le due diligence su tutto il territorio nazionale.

Nel capitolo intitolato “L’esperto e l’importanza di una corretta due diligence” l’attenzione viene, dunque, focalizzata su quelle situazioni cd. “patologiche” dell’esecuzione forzata che costituiscono dei veri e propri “campanelli di allarme” per l’esperto stimatore e dal custode giudiziario nel momento iniziale dello studio del fascicolo e che, ove non affrontati adeguatamente “a monte”, mediante i corretti accertamenti necessari da parte degli ausiliari del G.E., rischiano seriamente di compromettere il buon esito della vendita forzata e dell’esecuzione medesima oltre che (soprattutto) la credibilità del sistema Giustizia.

Barbara Schepis - Avvocato del Foro di Roma, Custode Giudiziario e Professionista Delegato alle vendite giudiziarie presso il Tribunale di Roma.

È autrice di vari contributi giuridici in materia di esecuzioni immobiliari.

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